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因为我是施工单位出身，之前一直会用施工单位的思想来计算房价成本，其实是错误的。
目前容积率1.6-2.0左右的住宅，建造成本，结构建筑安装绿化几项加起来大概2000-3000一平方（楼面价），商品房因为现在必须精装才能交付，装修档次不一样所以差距较大但是基本上也是从1200-3000一平方的幅度变化，3000一平方以上不算普通精装住宅了，而是低容积的高档住宅，跟普通人没什么关系。
我说的这个是实际房产商的建造成本，也就是房产甲方付给我们的钱，实际上还需要加上他们的财务成本，按10个点算，基本上一个精装住宅的建造成本就是3500-6500范围内，当然对房产甲方来说，还有个最大的成本，买地成本，根据买地时候的楼面价，加上上述的建造成本，加上销售期的财务成本，营销成本就构成了全部的开发成本。
所以理论上一个三线城市的商品住宅，价格低于1W基本上算是开发成本了（土地价格按4000-5000楼面价算。）
但是目前，连我在的宁波，强二线城市或有叫新一线城市的近郊，很多房价已经跌破了开发成本。
最近，我亲戚的一个小区，一个好楼层，好户型的次新房二手房成交价9800块，这个小区当时是17年开盘，19年底竣工交付。17年还是在房价起飞之前，所以当时是按1.6万左右的价格基本卖完的，22年3月的最高点二手房有4个交易记录，房价2.4到2.5万一平不等，最新交易就是今年3月的一次交易记录，9800元一平。
所有住户都在骂这个卖房的业主，那是真破防了，因为过年的时候，挂牌的价格还是一批1.6-2万不等的，当然仍然有挂牌2.3-2.5的一看挂牌时间都是22年甚至21年年底的，我亲戚本身自住，也没有出售的需求，因此聊起来就是至少还没跌破买入价，但是还没过去一个月，直接来了一个暴击。
二手房价的搞笑点在于，买房人和卖放入的心理预期，非常容易受到个别成交案例的影响，比如房价飞涨时，只要有一套明显高于所谓市场价的成交价，那么所有卖房业主的心里预期自动匹配这个最高成交价，但是在房价下行时，买房人的心理预期，就会自动匹配个案的最低成交价。
所以所谓炒房，其实就是炒预期，大家预期房价都会涨，买方也会自动去匹配最高成交价，大家预期房价会跌时，最低成交价会不断刷新。因为只要有一套低价成交，第二套类似户型的成交价格，必定是低于第一套成交价的。
所以很多人说救房市才能救经济，搞错了因果循环，而是救经济后，才能提高预期救房价。
现在楼市已经不是卖方市场，而是买方市场，存量房源数量原多于需求量。
